一、案例簡(jiǎn)介

2014年3月10日，甲信托公司（簡(jiǎn)稱“甲公司”）與乙集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱“乙公司”）簽訂了《信托貸款合同》，約定：甲公司同意向乙公司提供1.95億元的貸款，可分筆發(fā)放，資金專項(xiàng)用于某山居項(xiàng)目(二期)后續(xù)工程建設(shè)。

2014年3月10日、12月11日，乙公司與甲公司簽署了《抵押合同》，約定：將乙公司開發(fā)建設(shè)的某山居項(xiàng)目(二期)在建工程以及該部分在建工程所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)、位于××市××街西側(cè)、××以南、××以北的××地塊土地使用權(quán)抵押給甲公司，為其履行《信托貸款合同》項(xiàng)下的全部債務(wù)提供抵押擔(dān)保。合同簽訂后，雙方辦理了在建工程抵押登記手續(xù)及他項(xiàng)權(quán)證。

2014年3月13日，甲公司成立了××項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，分四筆向乙公司發(fā)放了1.95億元的信托貸款。

后雙方就在建工程抵押的范圍方面發(fā)生爭(zhēng)議，并上訴至法院。

杭州市中院一審認(rèn)為：甲公司主張的抵押物優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以已辦理抵押登記手續(xù)的范圍為限。

浙江省高院二審認(rèn)為：原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確。

最高人民法院再審認(rèn)為：在建工程抵押權(quán)作為一種單獨(dú)的抵押權(quán)類型，除當(dāng)事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，還包括規(guī)劃許可范圍內(nèi)已經(jīng)建造的建筑物和尚未建造的建筑物。因此，撤銷了浙江省高院的判決。

以上內(nèi)容，根據(jù)《最高人民法院民事判決書》[（2018）最高法民再19號(hào)]編輯整理。

二、案例分析

上述案例的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是在建工程抵押的范圍。簡(jiǎn)言之,登記機(jī)關(guān)為案涉在建工程抵押權(quán)所辦理的抵押登記手續(xù)是僅限于其已經(jīng)發(fā)放《在建工程抵押登記證明》的“抵押物清單”中所記載的部分，還是包括抵押合同所約定的土地使用權(quán)及其上已經(jīng)建造和尚未建造的部分，成為本案中認(rèn)定抵押物范圍所必須解決的關(guān)鍵問題。

近年來(lái)，無(wú)論是理論界，還是實(shí)務(wù)界，對(duì)在建工程抵押的范圍及效力一直存在爭(zhēng)議，由此也產(chǎn)生了不少糾紛，耗費(fèi)了社會(huì)資源。而要正確理解和分析上述案例，就需要對(duì)在建工程抵押的相關(guān)規(guī)定、性質(zhì)和范圍等做進(jìn)一步的了解，筆者下面著重圍繞上述方面進(jìn)行探討分析，并進(jìn)一步說(shuō)明理由。

（一）在建工程抵押的規(guī)定

伴隨著近年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在建工程抵押成為了抵押家族新的一員。1997年頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款對(duì)在建工程抵押制度進(jìn)行了初始的定義，即“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”該定義實(shí)際上將抵押人限定為房產(chǎn)開發(fā)單位，將抵押權(quán)限定為銀行，將抵押的目的限定為建設(shè)融資，將抵押權(quán)的范圍限定為土地使用權(quán)及在建工程的投入資產(chǎn)。在我國(guó)《擔(dān)保法》對(duì)在建工程未做相關(guān)規(guī)定的情況下，2000年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》）第四十七條擴(kuò)大了抵押權(quán)的范圍，不但包括了在建的房屋或其他建筑物，還包括了依法獲準(zhǔn)尚未建造的房屋和其他建筑物。由于當(dāng)時(shí)理論界及實(shí)務(wù)界對(duì)抵押的本登記和預(yù)告登記研究不夠充分，導(dǎo)致該司法解釋給相關(guān)領(lǐng)域帶來(lái)了很多邏輯矛盾。2007年頒布的《物權(quán)法》第一百八十條也將“正在建造的建筑物”納入可抵押財(cái)產(chǎn)范圍，該規(guī)定一方面放寬了在建工程設(shè)立抵押擔(dān)保的條件（抵押人既可以是債務(wù)人，也可以是其他第三人；抵押權(quán)人既可以是銀行，也可以是其他金融機(jī)構(gòu)、單位或個(gè)人；抵押貸款用途也未作限制），另一方面也對(duì)《擔(dān)保法解釋》進(jìn)行了撥亂反正，排除了依法獲準(zhǔn)尚未建造的房屋和其他建筑物。

（二）在建工程抵押的性質(zhì)與范圍

圍繞“在建工程抵押是動(dòng)產(chǎn)抵押，還是不動(dòng)產(chǎn)抵押”，學(xué)界曾有過爭(zhēng)執(zhí)。有學(xué)者認(rèn)為，隨著我國(guó)《物權(quán)法》的頒布，以在建工程抵押的必須辦理抵押權(quán)登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。但是筆者認(rèn)為，在建工程抵押的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)抵押，不應(yīng)包括投入的動(dòng)產(chǎn)。

1．理論界的觀點(diǎn)

對(duì)在建工程抵押的標(biāo)的物設(shè)立時(shí)范圍是否特定,理論界主要分為兩個(gè)陣營(yíng)，即未建成部分不得抵押派和未建成部分可以抵押派。

未建成部分不得抵押派認(rèn)為，對(duì)未建成部分的抵押實(shí)際僅具有債權(quán)效力，不是物權(quán)效力。如有學(xué)者認(rèn)為, 抵押物必須是抵押人現(xiàn)在已有之物,對(duì)于將來(lái)可取得的不動(dòng)產(chǎn), “不得為抵押權(quán)之標(biāo)的物”,若約定以此為抵押權(quán)的標(biāo)的物時(shí),本質(zhì)上與就他人之物訂立買賣契約相同, 故應(yīng)僅具有債權(quán)契約的效力。日本實(shí)務(wù)界也持相同觀點(diǎn), 認(rèn)為“以未完成的建筑物設(shè)定抵押權(quán)的,僅使其發(fā)生債權(quán)的效果。如果建筑物完工之后沒有簽訂合同加以修改,就不能產(chǎn)生物權(quán)的效果。”

未建成部分可以抵押派認(rèn)為，未建成部分抵押符合抵押的要件，可以成為抵押的標(biāo)的物。如王利明認(rèn)為，“隨著財(cái)團(tuán)抵押等特殊抵押的出現(xiàn),對(duì)‘特定’的含義應(yīng)作較寬泛的理解,‘特定’還包括在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)財(cái)產(chǎn)得以特定。”雖然在建工程沒有獨(dú)立性,但從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 對(duì)在建工程抵押的定義可以看出,在建工程抵押須將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押。因此, 高富平、黃武雙在《房地產(chǎn)法學(xué)（ 第二版）》中指出，“盡管反對(duì)在建工程抵押的學(xué)者認(rèn)為,在建工程始終處于變化狀態(tài),無(wú)法予以特定化而成為抵押權(quán)的標(biāo)的,但是如果將其與土地使用權(quán)相聯(lián)結(jié),這一障礙在法律上可以克服。”

通過分析不難看出，未建成部分不得抵押派對(duì)在建工程已建成的部分作為抵押標(biāo)并無(wú)異議，他們反對(duì)的是抵押權(quán)的范圍擴(kuò)大到未建部分；未建成部分可以抵押派對(duì)“特定”做了較為寬泛的理解，雖然在建工程的價(jià)值不斷增長(zhǎng)，使用價(jià)值從無(wú)到有，但是該工程所在的時(shí)間及空間均已特定化，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，能夠?qū)⒌盅旱姆秶囟āＫ苑磳?duì)立法派和支持立法派的核心爭(zhēng)議就是抵押范圍的特定究竟是登記抵押時(shí)就特定，還是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)特定。

筆者支持未建成部分不得抵押派的觀點(diǎn)，抵押范圍的特定應(yīng)是指抵押時(shí)特定。

2.實(shí)務(wù)界的觀點(diǎn)

圍繞在建工程抵押的標(biāo)的物范圍是否包括依法獲準(zhǔn)尚未建造部分，實(shí)務(wù)界也分成了兩大陣營(yíng)。

一種觀點(diǎn)以湖北省咸寧市房地產(chǎn)管理局佘娟為代表，認(rèn)為在建工程的抵押范圍僅限于已建成部分，由于行政主管部門需要根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》進(jìn)行管理，抵押人在辦理在建工程抵押時(shí)不但要取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等一系列手續(xù)，而且要對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估，因此在建工程抵押只能是已完工部分的抵押，在建工程抵押后新建部分屬于新增建筑物。

另一種觀點(diǎn)以最高院周倫軍為代表，認(rèn)為在建工程抵押權(quán)作為一種單獨(dú)的抵押權(quán)類型，除當(dāng)事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，還包括規(guī)劃許可范圍內(nèi)已經(jīng)建造的和尚未建造的建筑物。

3.筆者的觀點(diǎn)

筆者認(rèn)為，在建工程抵押作為本抵押只能是已完工部分的抵押，在建工程抵押后未建部分本質(zhì)上只能進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記（需要設(shè)立該制度），當(dāng)未建部分建成后，才能取得正式的抵押權(quán)（本抵押）。佘娟的認(rèn)識(shí)更符合體系解釋方法，能夠邏輯自洽。而周倫軍主要依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第四十七條得出的結(jié)論必然導(dǎo)致本登記和預(yù)告登記領(lǐng)域的理論混亂，并帶來(lái)了學(xué)界對(duì)在建工程抵押是本登記還是預(yù)告登記的爭(zhēng)執(zhí)。理由如下：

首先，《擔(dān)保法解釋》第四十七條在沒有法律依據(jù)的情況下擴(kuò)大抵押權(quán)范圍的規(guī)定，本身是違反我國(guó)《立法法》第八條第八項(xiàng)的規(guī)定。最高院的司法解釋權(quán)不應(yīng)等階于立法權(quán)，而在建工程抵押權(quán)作為《物權(quán)法》所規(guī)定的民事權(quán)利屬于《立法法》第八條第八項(xiàng)所規(guī)定的法律保留事項(xiàng)，其民事權(quán)利的內(nèi)容不因任何人的不當(dāng)限制或錯(cuò)誤理解而減損。同時(shí)，該司法解釋對(duì)于不精通法律的人群會(huì)帶來(lái)困惑，按照文理解釋，“在建”如何能夠引申“未建”明顯超出國(guó)民預(yù)測(cè)可能性，涉嫌構(gòu)成類推解釋，極易造成溝通鴻溝。

其次，在我國(guó)已建立本登記和預(yù)告登記理論體系的情況下（預(yù)告登記包括：預(yù)售商品房預(yù)告登記制度、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記制度），按照本登記和預(yù)告登記的邏輯體系，在預(yù)售商品房中，當(dāng)商品房未建成時(shí)，購(gòu)房者對(duì)預(yù)售房具有的只是條件成就下的預(yù)期所有權(quán)，因此只能辦理（所有權(quán)）預(yù)告登記；按揭貸款銀行對(duì)預(yù)售房所享有的也僅是預(yù)期抵押權(quán)，因此只能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。對(duì)于在建工程抵押而言，未建成部分如果要辦理，也只能辦理預(yù)告登記，等建成后再辦理本登記。同理，在建工程中的未建成部分如果要登記，只能辦理預(yù)告登記，不能辦理本登記。反言之，在《物權(quán)法》規(guī)定在建工程抵押登記為本登記的情況下，在建工程抵押的標(biāo)的物范圍不能及于未建成部分。

再次，我國(guó)確立了物權(quán)債權(quán)相分離的體系，按照《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)在登記后才生效。在登記前，在建工程抵押具有債權(quán)效力；在登記后，在建工程抵押具有物權(quán)效力。在《在建工程抵押合同》中，未建部分并不是將來(lái)必然建成，因此該合同并不是附期限的合同，而是附條件的合同。在建工程登記時(shí)，能夠特定的只有已建成部分及建設(shè)用地使用權(quán)。因此，在建工程抵押的范圍應(yīng)只及于已建成部分及建設(shè)用地使用權(quán)。

需要特別指出的是，《物權(quán)法》第一百八十條明顯縮小了《擔(dān)保法解釋》第四十七條的抵押范圍，因此周倫軍的認(rèn)識(shí)違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。

綜上所述，在法律層面已規(guī)定在建工程抵押為本登記的情況下，為了避免出現(xiàn)本登記和預(yù)告登記領(lǐng)域的理論混亂，也為了避免對(duì)在建工程抵押的語(yǔ)義理解混亂，應(yīng)將在建工程抵押的標(biāo)的物范圍限定為土地使用權(quán)及附著于其上的已建成部分。

三、在建工程抵押權(quán)的效力

（一）在建工程抵押的擔(dān)保效力

根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十三條的規(guī)定，在建工程的擔(dān)保范圍除當(dāng)事人另有約定之外，應(yīng)包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。

（二）在建工程抵押的消滅

在建工程抵押的消滅存在三種情況，一是在建工程抵押后，建設(shè)工程竣工前，債務(wù)人提前履行債務(wù)，在建工程抵押消滅；二是在建工程竣工前，法定事由出現(xiàn)，抵押權(quán)人依法要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)；三是建設(shè)工程竣工后，債務(wù)人尚未履行到期債務(wù)，依法將在建工程抵押登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。

第一種情況很簡(jiǎn)單，在此不做討論。

針對(duì)第二種情況，法定事由出現(xiàn)后，在建工程抵押隨著抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而消滅。根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)的存續(xù)期間是物權(quán)法定中的內(nèi)容，不應(yīng)由當(dāng)事人自行約定。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第十二條第二款的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的有效存續(xù)期間為主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后兩年之內(nèi)。而根據(jù)《物權(quán)法》第二百零二條的規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效之內(nèi)行使抵押權(quán)，抵押權(quán)的存續(xù)期間應(yīng)終止于主債權(quán)訴訟時(shí)效到期之日。根據(jù)法律位階關(guān)系，抵押包括在建工程抵押，終止于主債權(quán)訴訟時(shí)效到期之日。

針對(duì)第三種情況，在建工程竣工的，債務(wù)人尚未履行到期債務(wù)的，如何將抵押權(quán)人的權(quán)利從在建工程延伸至建成的房屋之上，實(shí)踐中存在較大的變化。在《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》施行后，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條的規(guī)定，在建工程竣工的，當(dāng)事人應(yīng)該在抵押人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。但這種做法可能導(dǎo)致重新辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)在建工程抵押權(quán)人丟失其原有的順位，或者在注銷在建工程抵押登記與辦理房地產(chǎn)抵押登記的間隔期間出現(xiàn)竣工房屋被轉(zhuǎn)讓或法院查封的情形，使其債權(quán)不能得到應(yīng)有的保障。《房屋登記辦法》施行后，抵押人取得房屋所有權(quán)證書后，在建工程抵押直接轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。該做法既方便了當(dāng)事人，也保證了在建工程的抵押權(quán)人的順位不受影響。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行后（自2015年3月1日起施行），對(duì)此問題未做出新的規(guī)定。

四、在建工程抵押權(quán)與其他權(quán)利沖突的解決

（一）在建工程抵押與建設(shè)用地使用權(quán)抵押

我國(guó)采取的是“地隨房走，房隨地走”的房地一體抵押模式。在該模式下，在建工程抵押的實(shí)質(zhì)就是將在建工程以及建設(shè)用地使用權(quán)一并設(shè)立共同抵押。特別在《物權(quán)法》廢除了《擔(dān)保法》不得超額抵押、不得重復(fù)抵押的規(guī)定后，兩者權(quán)利的沖突愈加尖銳，如何確定兩者的抵押權(quán)順位成為關(guān)鍵問題。 

在建工程抵押與建設(shè)用地使用權(quán)客體均為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)抵押經(jīng)登記方能設(shè)立，故只要確定了兩者的設(shè)立時(shí)間，就確定了兩者的權(quán)利順位。建設(shè)用地上沒有在建工程時(shí)，辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押；反之，辦理在建工程抵押。實(shí)踐中，一些不動(dòng)產(chǎn)登記部門要求在辦理在建工程抵押前不能存在建設(shè)用地使用權(quán)抵押，雖然兩種抵押權(quán)沒有任何沖突。另一些不動(dòng)產(chǎn)登記部門則無(wú)此要求，建設(shè)用地使用權(quán)抵押和在建工程抵押可同時(shí)存在，在此種情形下，建設(shè)用地使用權(quán)抵押的抵押權(quán)人在“地價(jià)”范圍內(nèi)優(yōu)先于在建工程抵押的抵押權(quán)人優(yōu)先受償，但該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，因此建設(shè)用地使用權(quán)抵押的抵押權(quán)人對(duì)新增建筑物不享有抵押權(quán)。

（二）在建工程抵押權(quán)與工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

優(yōu)先權(quán)指的是法律直接規(guī)定的、特種債權(quán)的債權(quán)人所享有的、就債務(wù)人的一般或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。根據(jù)《合同法》第二百八十六條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

（三）在建工程抵押權(quán)與預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)

以商品房為例，預(yù)售商品房的抵押權(quán)預(yù)告登記是相對(duì)于抵押權(quán)本登記而言，因?yàn)槲镞€不存在，所以沒有所有權(quán)；因?yàn)闆]有所有權(quán)這種自物權(quán)，所以沒有他物權(quán)。換言之，抵押權(quán)預(yù)告登記并不是抵押權(quán)本登記，而是對(duì)將來(lái)可能獲得的抵押權(quán)的預(yù)告登記。

抵押預(yù)告登記具有兩個(gè)方面的特征：第一，抵押預(yù)告登記的基礎(chǔ)是簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，預(yù)告登記具有從屬性，受基礎(chǔ)合同無(wú)效、可撤銷、效力待定、附條件生效或附期限生效的影響，同時(shí)也受一方或雙方行使解除權(quán)而解除。第二，抵押預(yù)告登記目的是為了將來(lái)如約取得預(yù)售商品房的抵押權(quán)。因此，抵押預(yù)告登記不能使貸款銀行優(yōu)先受償，在建工程抵押權(quán)則可以優(yōu)先受償。

值得一提的是，有判例認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人（貸款銀行）無(wú)過錯(cuò)時(shí)有權(quán)對(duì)商品房?jī)?yōu)先受償。當(dāng)房產(chǎn)商完成竣工驗(yàn)收備案后，大產(chǎn)證、小產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證的辦理僅是程序事宜，不存在客觀障礙。在此情況下，房產(chǎn)商不予交房或購(gòu)房者不予收房，房產(chǎn)商和購(gòu)房者一方不配合辦理小產(chǎn)證，則存在主觀過錯(cuò)，而預(yù)告登記權(quán)利人（貸款銀行）不存在主觀過錯(cuò)。此情形下，按照過錯(cuò)理論，預(yù)告登記權(quán)利人不因義務(wù)人的過錯(cuò)而權(quán)利受損，義務(wù)人不因其過錯(cuò)而獲益，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)過錯(cuò)時(shí)有權(quán)對(duì)商品房?jī)?yōu)先受償。

筆者認(rèn)為，該論點(diǎn)違背了常識(shí)，過錯(cuò)理論僅能分配守約方和違約方之間的責(zé)任，而優(yōu)先權(quán)涉及的是債權(quán)人之間利益的分配。實(shí)踐中，不能表述為抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)過錯(cuò)時(shí)有權(quán)對(duì)商品房?jī)?yōu)先受償，更不能引申得出抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人有優(yōu)先受償權(quán)。

五、作者建議

結(jié)合上述案例、分析以及業(yè)界實(shí)踐，筆者對(duì)完善預(yù)售商品房預(yù)告登記制度提出如下建議：及時(shí)清理、完善《物權(quán)法》第九條等規(guī)定的司法解釋，并通過立法建立本登記與預(yù)告登記相結(jié)合的制度。

（一）清理不合理的司法解釋

立法層面應(yīng)堅(jiān)持“對(duì)現(xiàn)實(shí)之物才能擁有自物權(quán)，才能擁有他物權(quán)；對(duì)未來(lái)之物擁有的只是債權(quán)”的觀點(diǎn)，牢牢保持法律的穩(wěn)定性，避免因邏輯混亂而引發(fā)爭(zhēng)議。

（二）通過立法建立本登記和預(yù)告登記相結(jié)合的制度

為了繁榮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，必然還將保留預(yù)售制度。在預(yù)售制度下，不應(yīng)為了保護(hù)貸款人（金融機(jī)構(gòu)）的利益，對(duì)在建工程抵押的范圍任意擴(kuò)大，應(yīng)實(shí)事求是地對(duì)在建工程抵押的范圍進(jìn)行認(rèn)定：應(yīng)以在建工程抵押登記日為界限，對(duì)已建成建筑及相應(yīng)的建設(shè)用地設(shè)立抵押權(quán)，對(duì)未建部分進(jìn)行未建工程預(yù)告登記。待竣工驗(yàn)收后，如債務(wù)人尚未履行到期債務(wù)，依法將在建工程抵押登記及未建工程預(yù)告登記一并轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。

（三）合理解釋《物權(quán)法》第九條的規(guī)定

合理解釋《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，就是要堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記才能設(shè)立的觀點(diǎn)。在建工程的抵押范圍應(yīng)以在建工程抵押登記為節(jié)點(diǎn)，根據(jù)登記列明的“抵押清單”來(lái)確定抵押范圍。

作者及作者單位：周宇，浙江省招投標(biāo)管理中心；劉凱，浙江海州律師事務(wù)所

來(lái)源：《招標(biāo)采購(gòu)管理》